广安市人民政府办公室关于印发《广安市政府采购竞争性谈判管理暂行办法》的通知

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广安市人民政府办公室关于印发《广安市政府采购竞争性谈判管理暂行办法》的通知

四川省广安市人民政府办公室


广安市人民政府办公室关于印发《广安市政府采购竞争性谈判管理暂行办法》的通知


  各区市县人民政府,广安经开区管委会,市级各部门:

  《广安市政府采购竞争性谈判管理暂行办法》已经三届市政府第32次常务会议审议通过,现印发你们,请遵照执行。

  

  

  

  二〇一一年六月二十三日




  广安市政府采购竞争性谈判管理暂行办法

  

  第一章 总 则

  

  第一条 为加强对政府采购竞争性谈判的管理,规范竞争性谈判行为,根据《中华人民共和国政府采购法》、《财政部关于加强政府采购货物和服务项目价格评审管理的通知》(财库〔2007〕2号)等,制定本办法。

  第二条 采购人、政府采购代理机构依法采用竞争性谈判采购方式组织实施政府采购活动,适用本办法。

  政府投资工程建设项目竞争性谈判活动适用《广安市比选规模以下政府投资工程建设项目竞争性谈判监督管理办法(试行)》(广安府办发〔2011〕9号)。

  第三条 竞争性谈判采购方式实施政府采购活动,应当遵循主体合格、程序规范、有效竞争和客观公正原则。

  

  第二章 竞争性谈判采购范围

  

  第四条 竞争性谈判采购,是指采购人、政府采购代理机构按照规定的程序,通过与符合项目资格条件的供应商依据采购谈判文件进行谈判,最后确定成交供应商的采购方式。

  第五条 货物、服务、工程项目采购预算低于公开招标数额标准的,或货物、服务项目符合下列情形之一的,经同级政府采购监管部门批准,可以依照本办法采用竞争性谈判方式采购:

  (一)招标后没有供应商投标或者没有合格标的或者重新招标未能成立的;

  (二)技术复杂或者性质特殊,不能确定详细规格或具体要求的;

  (三)采用招标所需时间不能满足用户紧急需要的。为规避公开招标,故意拖延时间的除外。

  (四)不能事先计算出项目价格总额的。

  第六条 属于公开招标采购的货物、服务项目,变更为竞争性谈判方式采购的,应按照《中华人民共和国政府采购法》、《四川省省级政府采购货物及服务采购方式变更管理暂行办法》和相关文件规定执行。

  第七条 采购人委托采购代理机构采取竞争性谈判方式采购的,应根据财政部门审批的政府采购申请表与采购代理机构签订委托代理协议,约定双方的权利、义务和承担的责任等。委托代理协议应明确:采购项目、采购数量、采购金额、采购方式和资金支付方式等内容。

  

  第三章 竞争性谈判采购程序

  

  第八条 竞争性谈判采购应当遵循下列基本程序:

  (一)制定采购谈判文件。

  (二)发布谈判公告。

  (三)成立谈判小组。

  (四)确定邀请参加谈判的供应商名单。

  (五)开展谈判。

  (六)确定成交供应商。

  (七)公布谈判结果。

  第九条 采用竞争性谈判方式采购,应当制定采购谈判文件,竞争性采购谈判文件应当明确谈判程序、谈判内容、合同草案的条款以及评定成交的标准等事项。主要构成格式有:采购公告、供应商须知、投标资料表、需求一览表、采购合同(范本)、首次报价投标函(格式)、首次报价表(格式)、法定代表人授权委托书(格式)等。

  第十条 竞争性采购谈判文件确认后,应将竞争性采购谈判文件在四川省政府采购网上公示7个工作日(从发布公告的次日起计算,下同)。涉及保密性的项目除外。

  第十一条 采购谈判文件公示期间需进行澄清或修改的,应在规定递交投标文件截止时间2个工作日(不足的应顺延)前,以书面形式通知所有已经报名并领取采购谈判文件的供应商。供应商收到澄清修改文件后,应当以书面形式确认。澄清修改的内容为采购谈判文件的组成部分。

  第十二条 所有澄清修改和更正内容均应在四川省政府采购网上发布公告,公告时间不得少于2个工作日。

  第十三条 谈判小组由有关专家三人以上单数组成。谈判小组的专家成员从四川省政府采购监督管理部门设立的政府采购专家库中随机抽取确定。当专家库专家不能满足需求时,在财政部门的监督下可实施选择性抽取。采购人和采购代理机构应当派代表到现场监督抽取专家过程。

  第十四条 参与该项目论证或咨询的专家不得进入谈判小组。

  第十五条 采购代理机构应在竞争性采购谈判文件规定的谈判地点和截止时间前,接受供应商递交的密封完好的供应商谈判文件。截止时间之后送达的供应商谈判文件,为无效文件,采购代理机构应当拒收。

  第十六条 谈判小组对供应商的资格条件进行审查,邀请符合资格条件要求的所有供应商进行谈判,并向其提供采购谈判文件。竞争性谈判需要不少于三家符合资格条件的供应商。

  第十七条 出现以下两种情形,且谈判小组专家书面确认采购谈判文件没有限制性、排他性或歧视性、不合法、不合理等条款的,经同级政府采购监督管理部门同意,可以继续进行竞争性谈判,但只有一家供应商满足采购谈判文件要求,不再继续进行谈判。

  (一)投标截止时间结束后参加谈判的供应商不足三家的。

  (二)出现符合项目资格条件的供应商不足三家的。

  第十八条 供应商参加谈判的代表须为其法定代表人或法人授权委托人,如法人授权委托人参加谈判,须向谈判小组出具法人授权书。

  第十九条 谈判过程中,应当遵循以下程序和规则:

  (一)谈判过程中,谈判小组应首先对符合资格要求的供应商递交的谈判文件进行符合性审查,依据在有效媒体上公告的采购谈判文件的规定,对供应商谈判文件的有效性、完整性和对采购谈判文件的响应程度进行审查,确定供应商谈判文件是否对采购谈判文件作出实质性响应。未实质性响应的供应商为无效供应商,不得再参与本次项目的谈判。

  (二)资格条件与实质性完全响应采购谈判文件的有效谈判供应商,应通过随机方式确定参加谈判供应商的谈判顺序,谈判小组所有成员集中与单一供应商分别进行谈判。谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其他供应商的技术资料、价格和其他信息。

  (三)谈判中采购谈判文件有实质性变动的,谈判小组应以书面形式通知所有参加谈判的供应商,但不得增加排斥参加谈判供应商的内容,已公布的评定成交标准不得变动。

  (四)竞争性谈判可实施多轮报价。采取多轮报价方式,每轮报价供应商应同时报价,最后一次报价应提前告之所有有效供应商。采购代理机构要求所有作出实质性响应的有效供应商在规定时间内集中进行竞争性报价,原则上后一次报价不得高于上一次报价,最终报价内容应现场公布,在符合采购需求、质量和服务相等的前提下,以有效报价最低者确定为成交供应商,次低价者可预设为替补候选人。

  (五)替补候选人的设定和使用应在采购谈判文件中明确约定,并按采购谈判文件的约定执行。

  第二十条 谈判过程应在完全封闭的谈判室中进行,谈判过程中应严格纪律要求:

  (一)无关人员未经许可不得进入谈判场地。

  (二)谈判小组成员不得与外界联系。

  (三)谈判小组成员不得单独与采购单位或供应商接触。

  (四)参与谈判人员和有关工作人员(包括采购人代表、采购代理机构人员、监督人员)不得对外泄露与谈判有关的内容。

  (五)采购单位一名代表进入谈判室现场。

  (六)采购人代表、谈判小组成员和采购代理机构工作人员不得在谈判现场发表引导性、暗示性或其他影响谈判公平、公正的言论。

  第二十一条 确定成交供应商后,采购人或委托采购代理机构应将成交结果及时通知所有参加谈判的未成交供应商,并在7个工作日内向成交供应商发出成交通知书,同时在四川省政府采购网上公布成交结果。

  第二十二条 采购人与成交供应商应自发出成交通知书之日起30日内签订政府采购合同,并于合同签订之日起7个工作日内报同级政府采购监管部门备案。

  第二十三条 采购人与成交供应商不得签订背离竞争性采购谈判文件实质内容的其他协议。

  第二十四条 竞争性谈判采购项目的履约验收由采购人组建验收小组进行验收,验收小组原则由采购单位相关领导、熟悉该采购项目技术需要的技术人员和单位纪检监察人员单数组成。验收小组成员应当在实施验收前熟悉掌握项目验收清单和标准,采购谈判文件对项目的技术规定要求和供应商的响应承诺情况。

  大型或者复杂的采购项目,应当邀请国家认可的质量检测机构参加验收工作。法律、法规、规章对采购项目验收有规定的,执行其规定。

  第二十五条 验收小组应按照双方谈判文件、供应商响应承诺与采购项目合同严格验收把关,验收小组成员需在验收记录报告上签字负责,并承担相应的法律责任。验收记录报告要准确、详细记载项目名称、数量、单价、总价、规格、型号、主要技术参数和设备配置、验收结果及参与验收小组人员等内容事项。

  第二十六条 采购工作完成后5日内,政府采购代理机构应当编制谈判采购报告,作为政府采购档案备查。谈判采购报告主要内容包括:

  (一)谈判小组人员组成。

  (二)采购谈判文件。

  (三)参加谈判供应商情况概要。

  (四)谈判过程记录和情况说明。

  (五)评审报告(包括谈判结果、成交候选供应商排序或确定成交供应商的建议、无效供应商名单及原因等)。

  (六)财政部门规定的其他事项。

  第二十七条 竞争性谈判采购项目第一次采购失败,采购人和采购代理机构应分析调查采购失败的原因。如采购谈判文件存在单一性、限定性、排他性或歧视性等不合法、不合理的条款,或采购项目预算偏离市场价格较大等,则应修改完善采购谈判文件或按资金审批程序调整项目预算后,重新组织第二次竞争性谈判采购;如采购谈判文件合法、合规、合理,应继续组织第二次竞争性谈判采购。

  

  第四章 监督检查

  

  第二十八条 政府采购监管部门应当依法对采购人、采购代理机构采用竞争性谈判方式实施的政府采购活动进行监督、检查,政府采购当事人应如实反映情况,提供有关资料。政府采购监管部门应加强采购项目履约验收环节的监管,视其情况选择部分采购项目特别是重大或涉及民生的采购项目履约验收进行专项监督、检查。

  第二十九条 采购人或采购代理机构违反规定,未经政府采购监管部门批准,擅自采用竞争性谈判或其他方式实施采购活动,或不按照本办法规定实施竞争性谈判活动的,按照《中华人民共和国政府采购法》第七十三条规定处理,并按有关规定追究主管人员和相关人员的责任。

  第三十条 采用竞争性谈判方式实施采购活动,采购人、采购代理机构、评审专家有下列情形之一的,由同级政府采购监管部门责令限期改正,并按照有关规定追究主管人员和相关人员的责任:

  (一)违背采购谈判文件要求,允许不符合资格条件的供应商参与采购活动的。

  (二)未按照规定的程序和要求实施采购活动的。

  (三)未按照规定的评定成交标准进行评审或确定成交供应商的。

  (四)未按规定要求,擅自降低质量、服务和价格标准进行项目验收,造成质次价高或其他严重后果的。

  (五)其他违反规定的行为。

  

  第五章 附 则

  

  第三十一条 本办法由广安市财政局负责解释。

  第三十二条 本办法自发布之日起实施。



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               小产权房问题研究

 王德山 姜晓林

内容提要:
小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致,但根源是我国土地双轨制。解决小产权房,必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则,体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房,应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理,核发不同的产权证书。
关键词:小产权房 拆除 产权证书

Research On the Room Of Small Property Rights

Wang de shan Jiang xiao lin
(Law Department, Capital University of Economics and Business, Beijing, 100070, China)

Summary:
The room of small property right in China is currently the social hot spots and difficult which the Government and the general public is extremely concerned about. The emergence of the room of small property rights have many reasons, but the root cause is the two-track system of China's land. To solve the room of small property rights, we must adhere to take into account the state, the collective, farmers and people buying houses and other interests of all parties in principle, reflects a harmonious society as advocated by the Party Central Committee. The existing room of small property rights should be carefully demolished. People can purchase house property under different circumstances, they could be given the different issuance of certificates of property rights.
Key words: Room of small property right, Demolish, Certificates of property rights
一、小产权房界定
小产权房,又称乡产权,是指未经法定征地和审批等程序,由村集体或乡镇政府独立或与开发商(以下通称开发建设单位)联合在集体所有的土地上开发建设的商品房,因购房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书,而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明,俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征:

(一)小产权房的土地使用不合法
依据现行法律规定,在农村集体所有的土地上兴建商品房,必须先由国家征地,并转为建设用地,再由国家出让给建设开发单位,开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费,开发建设成商品房后出售给购房人,由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书,确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人,未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地,未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费,所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件,小产权房所占有的土地属于非法用地。
(二)小产权房的开发建设程序违法
小产权房除用地不符合法律规定的条件外,开发建设单位在建设楼房过程中未办理一系列法定手续。根据现行法律、行政法规规定,开发建设和出售商品房,必须“五证”齐全,即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。正是因为开发建设单位未取得合法的土地使用证,开发建设单位未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续,未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费,其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。
(三)小产权房无合法产权证书
根据《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。房屋属于不动产,即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定,房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说,只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效,其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权证书。正因如此,村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力,小产权或乡产权实质上无产权证书,购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。
二、小产权房形成的原因
(一)市场需求
近几年,全国各地的商品房房价都普遍持续不断地大幅度上涨,已远远超过普通百姓的购买能力。购房者购买小产权房的理由只有一个,就是价格便宜。以北京为例,北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区,房价多在每平方米2500元至4000元间,甚至有低至每平米1000元以下的,仅为四环内商品房价格的25%至30%,比政府推出的数量稀少且比周边商品房房价略低的限价房还具吸引力。
从购买小产权房的目的而言,大多数购买者为自己居住,只有少数购买者以投资为目的。从购买者的身份而言,除当地本集体的少数成员外,城镇居民的购买者主要有三种类型:第一类是有能力购买正规商品房(俗称大产权房)的人,但该人群毕竟是极少数,而且多以投资为目的;第二类是没有能力购买大产权房,但又不符合购买经济适用房或限价房的购房者,为了拥有自己的住房,因而购买小产权房;第三类是虽然符合购买经济适用房或限价房者,但基于其经济条件、住房的急需性、购买该类房屋的难度等原因,转而购买小产权房。
对于大多数购房只为自住的中低收入者而言,在低价与无合法产权两者之间,他们宁愿选择小产权房,以实现“居者有其屋”的梦想。根据一家网站关于“你会购买小产权房吗”的调查中,在2.5万多参与网友中,有近75%的人表示“如果价格合适,也可以接受”。 在购房者的观念中,合适的住房显然比完整的产权更重要。并且,从披露的事实来看,小产权房的交易市场正在形成,合法渠道遭禁,地下交易不止,以双方认可的潜规则贯穿其间。
正是由于房价居高,远远超过了绝大数普通百姓购买能力,而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房价便宜的郊区。旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积地开发建设,村集体或乡镇瞅准了商机,以社会主义新农村建设的名义在集体的土地上开发建设商品房并对外销售。
(二)建设者的利益驱使
开发大产权楼房,开发商能够获得暴利。据材料显示,房地产开发商的利润率高达30%,甚至达到50%。该利润率远远高于其他行业,因此一夜之间催生了众多亿万富豪。正是由于房地产行业的暴利和购房者的旺盛需求,吸引了众多投资者投资于房地产行业,其中包括村委会以及乡镇。村委会或乡镇独自或与开发商开发建设的楼房价格虽然远远低于“大产权”楼房,但由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本,因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得,其利润率并不比开发“大产权”的开发商低或者低多少。
总之,小产权房无论对于开发建设者还是购房者,都是有利的。但开发建设小产权房逃避了土地出让金,尤其是各项税费,国家因此而遭受很大的经济损失,且破坏了国家土地政策和法律、法规。
(三)现行土地制度是根本原因
根据《土地管理法》的规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外,开发建设商品房,同样须依法申请使用国有土地。因此,在农村集体所有的土地上兴建商品房出售,必须先由国家征地,转为建设用地,再由国家出让给建设开发单位,开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后,才能开发建设商品房,向他人出售。正是这种所谓合法但却不合理的逻辑,才出现了今天所谓的小产权房问题。现行的土地双轨制度才是小产权房出现的根本原因所在。
依据《宪法》、《土地管理法》的规定,农村集体土地属于集体所有。而所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。但农村集体组织缺恰恰不享有处分权,要开发建设商品房,必须先由国家或者说政府征用,然后由国家再卖给开发商,由开发商建设商品房。政府一方面是农地征用的唯一合法主体;另一方面,政府又是向房地产商提供开发土地的唯一供给者。政府从两头垄断土地市场,进而进行居间经营。在此情形下,集体土地的所有者为了追求较大的利润,违背法律规定,自行在自己所有的土地上建设商品房向他人出售。因此导致了所开发建设的商品房成为非法,购房者无法取得政府颁发的房屋产权证书。
从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出,集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人,从法律上都只有利用这些土地从事农业的权利,要从事非农产业则必须先出让给国家,转变为国有土地。这种制度框架,把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营。而随着市场经济的发展,土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大,同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会,集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。 基于此,现行的法律制度或用地体制才是小产权房产生的根本所在。
土地是不可再生的自然资源,为了严格控制农用地非法使用,国家对农用地转为非农业用地进行严格控制是必须的,无可厚非。但是,如果将农用转为建设用地必须先卖给国家或者说政府,既非必须,也不合理,因为其结果同样是农用地转为建设用地,同样是农地的减少。如果单就保护耕地而言,集体土地的所有者在其所有的土地上开发建设商品房占用了耕地,但同时也应该看到,大产权房不是空中楼阁,同样占据着中国的土地,包括耕地。所以,禁止小产权房是为了保护耕地的理由根本不能成立,纯属“掩耳盗铃”。
三、现有小产权房的处理原则
关于小产权房的利与弊,众说纷纭,褒贬不一,有人叫好,有人痛斥。笔者认为,关于小产权房的利弊都是非常明显的,再述说其利弊已意义不大,目前面临的核心问题是如何解决。
目前,小产权房在全国各地已是大量存在。以北京为例,小产权房已占北京商品房交易量近20%,在通州、房山、石景山、大兴等地区,已成片开发并形成了较大的规模,购房人数众多。 政府以非法建筑全部拆除显然是行不通的,事实上亦做不到。即使全部强制拆除,归根结底,浪费的仍然是国家钱财。目前,党中央国务院一再强调社会稳定,建立和谐社会。处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位,最关键的是它已涉及到成千上万家购房者,加上购房者的利害关系人更是不计其数。如果处理不好,必将引发社会问题,激化社会矛盾,有悖于建立和谐社会的大政方针。因此,如何妥善处理现有的小产权房,杜绝以后继续出现是一棘手的问题。本人认为,对于小产权房的处理,应坚持以下原则:
(一)维护国家利益,兼顾他人利益原则
小产权房因未向国家缴纳土地出让金,更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样,缴纳各项税费,给国家造成了巨大的经济损失。因此,对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳,以维护国家利益是社会公共利益。
但是,在维护国家利益的同时,必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益,不能以维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给与保护。
(二)维护农民的利益
土地是农民乃至全民赖于生存的根本,农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种方式或手段处理小产权房,必须充分考虑失地农民的切身权益,最大限度地保护其利益。农民的权益不能得到很好的保护,同样将引发社会问题,给国家和社会造成不必要的负担。
(三)考虑购房者的利益
购买小产权房者人数众多,而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄,购买能够买得起的房子,实现有套自己的居所,应该说他们并无过错。因此,在处理小产权房时,购房者的利益同样应给与充分的考虑,尽可能使其免受伤害,至少应降低到最低限度。
(四)小产权房不拆除为基本原则

邮电部关于邮电高等学校收费标准问题的通知

邮电部


邮电部关于邮电高等学校收费标准问题的通知
1993年3月18日,邮电部

根据国家教委、财政部、国家物价局教材(1992)42号《关于进一步改革和完善普通高等学校收费制度的通知》和国家教委《关于加快改革和积极发展普通高等教育的意见》精神,为推进教育财务制度改革,使邮电院校从单纯事业型向效益管理型转变,结合我部各院校实际情况
及所在地区同类型院校的收费标准,现制定院校收费标准如下:
一、学 杂 费
包括统招生、委培生、自费生每生每学年收学杂费500元。
二、委培生培养费
专科生、本科生、研究生按不同的标准收费。每生每学年:
专科生收2300—3000元;
本科生收3000—3700元;
文科与工科生略有区别,一般文科比工科要低200—300元。
研究生4000—5000元。
三、自 费 生
文科、工科分别按照委培生培养费的标准收费。
四、住宿费、管理费
凡住宿的学生、每生每学年交宿费60元;实行公寓化管理的学校向每生加收40元公寓化管理费。
收费时间从一九九三年开始,如有的单位已同对方签了合同即按合同办理。在执行过程中各单位可根据当地情况及当地政府有关文件规定作适当调整,并报部备案。
各院校务必先作好宣传解释和教育工作,使学生和家长能理解和接受,然后开始收费。