广西壮族自治区


广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法
广西壮族自治区



第一章 总 则
第一条 为了进一步深化住房制度改革，规范已购公有住房上市交易行为，搞活住房二级市场，加快住房商品化的进程，逐步改善城镇居民的居住条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕
23号）、建设部发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部1999年第69号令）和财政部、国土资源部、建设部《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字〔1999〕113号）及财
政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）等有关法律、法规，结合我区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的已购公有住房（又称房改房）包括：职工按照国家和自治区住房制度改革政策购买的全产权公有住房、经济适用住房、全额集资建造的住房。
第三条 本办法所称已购公有住房上市交易，是指已购公有住房依法出售、交换、出租、抵押、继承、赠与的行为。
第四条 本办法适用于已购公有住房首次进入市场交易的管理。已购公有住房再次进入市场交易时，则按私房进入市场交易的有关规定办理。

第二章 入市条件
第五条 已购公有住房上市交易应具备下列条件：
（一）拥有已购公有住房全产权并已取得《房屋所有权证》和《个人住房档案》；
（二）已按规定交纳应分摊的共用建筑面积价款；
（三）出售、交换、出租、继承、赠与拥有部分产权的已购公有住房，必须按上市当年当地测定的成本价补足房价款，过渡为拥有住房全产权。
第六条 属于下列情况的已购公有住房不能上市交易：
（一）以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过自治区规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定补足房价款及装修费用的；
（三）已购公有住房又租用公有住房的；
（四）处于户籍冻结地区并已列入拆迁改造公告范围的；
（五）校园内不能分割，实行封闭管理的；
（六）产权共有未经共有人同意的；
（七）已抵押且未经抵押权人书面同意的；
（八）上市交易后形成新的住房困难的；
（九）擅自改变住房使用性质的；
（十）违反房改政策规定，尚未纠正处理的；
（十一）法律、法规以及县级以上（含县级）人民政府规定暂不宜上市交易的。
第七条 已购公有住房上市应遵守下列规定：
（一）已购公有住房上市交易后，不能再按房改或其他优惠政策购买或租用公有住房。
（二）个人出售已购公有住房时，原产权单位缴交的共用部位维修资金仍留存在维修资金管理机构，随房转移使用；已购公有住房出售后，该房屋的维修仍按照出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行；个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房
屋产权同时过户。

第三章 交易程序
第八条 已购公有住房上市按下列程序办理交易手续：
（一）已购公有住房所有权人填写《已购公有住房上市交易申请表》，连同原购房票据和《个人住房档案》交当地房改办；
（二）当地房改办对上市的已购公有住房进行审核，并在《已购公有住房上市交易申请表》上签署意见；
（三）已购公有住房所在地的房地产管理部门对《已购公有住房上市交易申请表》和本办法第九条规定提供的材料进行审核，对符合上市规定的发给《已购公有住房上市准入证书》；
（四）已购公有住房所有权人凭《已购公有住房上市准入证书》到房地产交易市场进行交易；
（五）成交的已购公有住房办清有关手续后由房地产管理部门书面通知房改办备案。
第九条 申请上市的已购公有住房，房屋所有权人应向当地房地产管理部门提供下列材料：
（一）《已购公有住房上市交易申请表》；
（二）《房屋所有权证》、《个人住房档案》；
（三）房屋所有权人及共有人的居民身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）属共有房屋的还应提供共有人（成年人）同意上市交易的书面意见。
第十条 由房屋所有权人委托具有房地产评估资格的机构对上市交易的房屋进行评估。
第十一条 交易双方签订已购公有住房交易合同并按本办法的有关规定缴纳有关收益和税费。涉及权属变动的，须在30日内到所在地县以上人民政府房地产管理部门办理房屋所有权转移登记并到土地管理部门办理土地使用权变更登记。
已购公有住房上市交易的价格由交易双方协商确定。
第十二条 已购公有住房上市交易在按规定缴纳有关收益和税费以及分摊的共用建筑面积款后，收益归个人所有。

第四章 税费政策
第十三条 已购公有住房上市交易必须按规定缴纳有关税费。计征税费时，以房屋的成交值作为计算基数。
第十四条 已购公有住房上市交易时，要按规定缴纳土地出让金和超标面积部分的收益。
（一）土地出让金的缴纳标准按所购买的公有住房座落位置的标定地价的10％确定。计算办法按所购公有住房建筑面积除以该住房单元的楼层数（底层杂物房不计入楼层数），乘以该住房座落位置的标定地价，再乘以10％。
即：
已购公有住房建筑面积
土地出让金＝－－－－－－－－－－×标定地价×10％
楼 层 数
已购公有住房建筑面积
其中：（－－－－－－－－－－）为所分摊的土地面积
楼 层 数
购房者缴纳土地出让金后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
（二）职工上市出售超过面积标准的已购公有住房，其超标部分的收益，扣除原支付的超标房价款，其余净收益全额缴纳。
（三）土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和超标部分的净收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还事业单位；属企业的，全额返还企业。
（四）上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴
。
（五）土地出让金、相当于土地出让金的价款和所得收益的缴纳和返还的具体办法，由各市、县财政部门会同土地行政管理、房改和房产行政主管部门制定。
第十五条 未分摊共用建筑面积的已购公有住房上市交易时，需按当地出售已购公有住房时评估确定的该房屋共用建筑面积计算应分摊的共用建筑面积。
8层以上（不含8层，底层杂物房除外）有电梯间的高层建筑，分摊的共用建筑面积由房屋所有权人按其应分摊的共用建筑面积的交易评估价的20％向原产权单位购买；8层以下（含8层，底层杂物房除外）没有电梯间的多层建筑，分摊的共用建筑面积由房屋所有权人按其应分摊的
共用建筑面积的交易评估价的10％向原产权单位购买。原产权单位撤销的，改交当地财政管理部门。
第十六条 已购公有住房上市交易评估费按评估值的0．25％收取。
第十七条 交易税费。
（一）出售：职工出售已购公有住房时，暂免征土地增值税，居住超过一年的免征营业税；居住不足一年的，出售时营业税按售房收入减去购入原价后的差额计征。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
（二）交换：已购公有住房所有权人将居住超过一年的住房与任何地方交换住房的，免征营业税；居住不足一年进行交换的，对换房的等值部分免征营业税，超过等值部分的差额部分计征营业税。
（三）出租、抵押、继承、赠与：按规定缴纳税费。

第五章 其他及罚则
第十八条 违反本办法规定擅自将已购公有住房进行交易的，除没收非法所得上交国库外，有关部门不得办理交易确认、验审和所有权转移登记等手续。不按已购公有住房上市管理部门的规定私下交易签订的协议不受法律保护。
第十九条 违反本办法第六条的规定，将不准上市交易的已购公有住房上市交易的，除没收非法所得外，另处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十条 违反本办法第七条第一款的规定，将已购公有住房上市出售后，又以非法手段按照成本价（或标准价）购买公有住房或按政府提供的优惠政策建设住房的，或再租用公有住房的，除给予当事人相应的行政处分外，由房改部门责令其退回所购（租）房屋，有关部门不予办理产
权登记等手续，并处以1万元以上3万元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以1万元以上3万元以下罚款；违反规定领取住房补贴的，除退回所领补贴外，处以领取补贴额1—2倍罚款。
第二十一条 有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门按有关规定给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第二十二条 各市、县依照本办法制定当地已购公有住房上市交易的具体实施细则，报自治区住房制度改革委员会批准后实施。
第二十三条 本办法由自治区住房制度改革委员会负责解释。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。



1999年8月28日
上海鼎彩塑料科技有限公司等与普立万聚合体（上海）有限公司侵害商业秘密纠纷上诉案

唐青林


一、案件来源
上海市第二中级人民法院（2007）沪二中民五（知）初字第73号、上海市高级人民法院（2007）沪高民三（知）终字第73号判决书。

二、案件要旨
企业在定密时，应首先确定哪些信息属于企业商业秘密的范围，其次应确定密级和保密期限问题，而后须在商业秘密的载体上予以标明，最后在考察企业内部的人事管理、制度安排后对商业秘密的知悉范围和涉密权限等问题予以确定。

三、基本案情
原告普立万公司成立于1995年12月，被告张某曾于2002年11月1日至2004年6月30日在原告普立万公司的销售部门工作，任销售工程师。2002年10月1日，张某与普立万公司签订的了《保密协议》一份，其中约定了公司保密的信息为公司的管理方法、市场信息、营销方法、原料来源、客户信息、培训资料及其他有关公司业务工作的经验和资料等；并约定张某在公司工作终止后的十年期间，对涉及公司的机密仍要进行保密，若有违反保密协议中条款的行为须向普立万公司支付人民币10万元，经济赔偿费用依照法院判决。
被告鼎彩公司成立于2004年6月，被告张某为该公司的股东和法定代表人。普立万公司与鼎彩公司均经营色母料的生产、销售，面对的客户群也基本相同。
后普立万公司认为，被告张某在未离开原告公司时就成立了被告鼎彩公司，违反了保密协议，并将其在原告公司工作期间掌握的原告的客户名单商业秘密泄露给被告鼎彩公司，被告鼎彩公司在明知的情况下使用了原告的商业秘密，两被告共同侵犯了原告的商业秘密，给原告造成了极大的经济损失。据此，请求法院判令：两被告立即停止侵犯原告的商业秘密，并共同赔偿原告经济损失人民币20万元。
法院查明，被告鼎彩公司有包括成都普天公司、北京福斯公司、武汉太平爱克公司等六家客户与原告主张的主要客户重合。原告亦仅对与上述六家客户相关的经营信息主张商业秘密专有权。被告张某自认在原告处工作时，接触过其中的成都普天公司、北京福斯公司和武汉太平爱克公司三家客户。

四、法院审理
上海市第二中级人民法院认为，原告普立万公司在长期的经营过程中，针对不同的客户实施不同的经营策略，形成了特定的客户名单信息。尤为特殊的是，即使是针对相同颜色的色母粒，原告也可提供不同型号规格的产品以满足客户的不同需求，且针对不同的客户也使用不同的定价策略，以上信息均可以从原告提供的与涉案六家客户交易往来的合同、送货单、签收单中反映出来。因此，涉案六家客户的经营信息是原告在长期的经营活动中积累起来，非从公开渠道可以取得的的特殊的客户信息，这些信息可以让原告在色母料市场上获得竞争优势；且通过对原告与被告张某签订的保密协议作出的整体理解，可以认定涉案客户名单属于该协议约定的保密范畴，原告对其客户名单采取了保密措施。故原告主张的上述客户名单符合商业秘密的秘密性、价值性并经权利人采取合理保护措施三个构成要件，属于原告的商业秘密，应受法律保护。
被告张某系原告的销售工程师，根据其工作范围、自认事实以及法院保全的证据，可以推定其在原告处工作时接触过涉案的六家客户名单信息，并与原告签订过保密协议。而张某在尚未正式从原告公司离职的情况下，就投资设立了与原告具有同业竞争关系的被告鼎彩公司。此后，鼎彩公司就与原系原告客户的六家公司建立色母料的供货合同关系。通过比对原告与被告鼎彩公司就相同客户签订的合同，可以看出双方的合同在客户的名称、联系方式、产品颜色、型号、合同格式等方面均存在相同和相似之处，且后者的合同价格略低于前者。因此，在被告鼎彩公司无法证明上述合同信息可以从其他合法途径获得的情况下，可以推定其使用或者参考了原告的上述经营信息。故认定，被告张某作为被告鼎彩公司的法定代表人，其行为构成对原告商业秘密的侵犯；被告鼎彩公司在明知被告张某有使用他人商业秘密的侵权行为时，仍然使用其所披露的商业秘密，其行为亦构成对原告商业秘密的侵犯，依法应当与被告张某共同承担相应的民事责任。
综上所述，原告主张的客户名单经营信息属于其商业秘密，两被告的行为共同侵害了原告商业秘密，应当承担共同侵权的民事责任。此外，两被告还应当承担不得披露原告商业秘密的民事责任，承担该民事责任的时间可参照被告张某与原告的保密约定，即被告张某在原告公司终止工作后十年内（从2004年6月30日起计算）不得泄密，除非原告的商业秘密在该期间内为公众所知悉。最后，法院判决：被告鼎彩公司立即停止使用原告普立万公司6家客户的经营秘密，被告张某在10年内（从2004年6月30日起计算）不得披露上述经营秘密；被告鼎彩公司、张某于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告普立万公司经济损失人民币10万元，二者负连带责任。
判决后，鼎彩公司和张某不服，共同向上海市高级人民法院提出上诉。请求撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由为：有关客户信息的名称、联系方式、产品颜色均可以通过公开渠道取得，且产品规格型号和合同格式相同或者相近并不能推定出上诉人就侵犯了被上诉人的商业秘密；被上诉人对其主张的客户名单并未采取保密措施，更未要求上诉人张某保密等。被上诉人普立万公司则同意一审判决。
二审法院经审理，对案件事实的认定与原审判决基本相同，并认为根据现有证据可以认定上诉人鼎彩公司和张某违反了法律和有关规定，擅自披露、使用被上诉人普立万公司的有关客户名单商业秘密，侵害了被上诉人的合法权益，原审判令两上诉人承担相应的民事责任，并无不当。上诉人三项上诉理由，由于缺乏法律和事实依据，法院均不予支持。
综上所述，上海市高院作出了驳回上诉，维持原判的二审判决。

五、律师点评
本案中，尽管法院认为原告普立万公司与被告张某所签订的保密协议中约定了被告对原告商业秘密的保密义务，并就整个协议看原告涉案的客户信息也具有保密意愿，并最终支持了原告普立万公司的诉讼请求。但我们能够明显的看出，本案中的普立万公司对其公司的商业秘密并未有一个很明晰的范围划定，也没有采取很好的保密措施，因为仅与员工签订保密协议，是不足以认定企业已采取了合理保密措施的。故我们借本案，来具体的探讨一下企业该如何确定、划分自己的商业秘密范围的问题，即企业该如何定密。
对商业秘密的处分属于企业的私权，故企业可按照自己的实际情况自行确定其定密程序。具体的程序可参考确定国家秘密的普通程序，即（1）、承办人按照保密范围的规定提出拟定密级意见；（2）、定密员审核；（3）、主管领导批准；（4）、作出文字记载；（5）、确定知悉范围。具体的步骤如下：
首先，企业应确定商业秘密信息的保密范围。企业所拥有的，能为企业带来经济利益，具有实用性且不为竞争对手所掌握的技术信息和经营信息都可以列入企业的保密范围。企业应根据自己的实际情况予以划定，具体可参考《广东省企业保密管理暂行规定》第七条：“在生产和经营中，某一信息泄露后会造成下列后果之一的，应列入商业秘密范围：影响企业生产和发展的事项；影响企业营销活动的事项；影响企业技术进步的事项；使企业在商业竞争中处于被动或不利地位的事项；使企业经济利益受到损害的事项；影响企业对外交流和商业谈判顺利进行的事项；影响企业的稳定和安全的事项；影响企业对外承担保密义务的事项。”
其次，企业须确定商业秘密的密级和保密期限。商业秘密的密级和保密期限应按照定性和定量相结合的原则来确定，具体范围、标准由各个企业自行决定，依据的因素包括技术秘密的生命周期长短、技术成熟程度、潜在的价值大小、市场需求度等。企业可参考《保密法》中国家秘密的分级方式，对商业秘密实行分级管理。如可分为绝密、机密和秘密三级，其中绝密级商业秘密是最重要的商业秘密，泄露会使企业的利益遭受特别严重的损害；机密级商业秘密是重要的商业秘密，泄露会使企业利益遭受严重的损害；秘密级是一般的商业秘密，泄露会使企业的利益遭受损害。商业秘密的期限则应根据信息所属的密级，以及信息具体的性质和特点予以确定。
再次，在商业秘密的载体上标明密级和保密期限。商业秘密信息一经确定密级和保密期限后，企业即应在商业秘密的载体上做出明显并易于识别的标志。这样做的目的，一是起到识别作用，以此告知保密义务人应对此信息承担保密义务；二则是警告不法分子，一旦其有泄露、使用该些信息的行为，将被追究相应的法律责任。具体如何标识，由企业自行决定，可参照《广东省企业保密管理暂行规定》第十条：“企业商业秘密的标识为“▲”，“▲”前为密级，“▲”后为保密期限。”
最后，企业应根据已划分好的商业秘密的范围、密级和保密期限，并考察企业内部的人事管理、制度安排等确定商业秘密的知悉范围和权限，以便在发生泄密、侵权事件时，能够很快的追究泄密者或者侵权者的法律责任。同时，也可以为企业已对商业秘密采取了合理的保护措施提供有力的证明。


编者注：本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》（中国法制出版社出版）。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件，为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护，在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验，欢迎切磋交流，邮箱：lawyer3721@163.com，电话：13910169772。