尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护
肖敏
前言
一、研究的动机与目的
未取得产权证的商品房连环买卖纠纷在司法实践中为数不少，这类案件案情并不复杂，但在司法实践中却产生了极大的困惑：多数意见认为，从法律逻辑上推演，买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护。但是，从生活常理来论，似应给予买受人以物权保护，否则有违公平，有悖诚信。法律的生命源于生活，如果法律人与普通市民各说各话，将减损法律的权威，有损法律人的社会评价，也不利于培育民众对法律的信仰。由于这类案件在法律适用上尚无明确、具体的条文能对号入座，所以，对其进行法理梳理并探求妥当的处理办法具有极大的现实意义。
二、研究的范围
在开始本文的分析之前，需要强调：为使讨论更有针对性，避免范围过于宽广，1.本文只针对商品房进行分析，不涉及回迁房、小产权房、农村住房、公房、政策性住房等，有关这些房屋的连环买卖问题，笔者将在其他文章中另行分析；2.本文只针对出卖人已合法购买并合法占有的商品房进行分析，不涉及出卖人违法购买房屋或者出卖人前手尚未依法向出卖人交付房屋的情形；3.本文的讨论限于已登记在出卖人前手的名下的房屋（包括初始登记），对于出卖人前手尚未取得所有权的房屋未列入讨论的范围；4.本文假定买受人不存在违约的情形，出卖人除擅自转卖及不同意协助买受人过户之外也没有其他违约情形，如果存在这些情形，则可能产生其他法律问题，这些问题不列入本文讨论的范围；5.本文也不涉及出卖人“一房数卖”、善意取得等问题，对于这些问题，已有大量文章进行了充分的讨论，本文不打算拾人牙慧。
二、本文的研究进路
本文首先认为，之所以会出现法律人的思维与生活常理相悖的奇怪现象，其实是因为上述持“买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护” 的人机械地理解了法律。接着，本文从请求权转让的独特视角及判决的可执行性、不损害各方利益的角度论述了给予买受人物权保护的正当性与妥当性，以实现法律效果与社会效果相统一。同时，本文也适当兼顾了出卖人前手的正当权利，衡平了各方利益，并考虑了国家的房地产调控政策，避免司法权与行政权打架。最后，本文提出了制定司法解释的建议，并斗胆设计了供参考的司法解释条文，以使理论的探讨能有益于解决实际问题。
法理梳理
现抽取这类案件在司法实践中比较典型的几个问题进行分析。
一、出卖人将其未取得产权的房屋出卖给买受人的合同是否有效
（一）观点争鸣
这类案件中，经常会出现出卖人在未取得产权证，也未征得其前手----现有产权人（以下简称“前手”）同意的情况下，将其合法占有的商品房转卖给他人，而出卖人的前手又不予追认的情况。有关出卖人与买受人之间房屋买卖合同效力的问题，司法实践中存在以下不同意见：
第一种观点认为，根据《房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不得转让，出卖人出卖房屋时如未取得产权，则该房屋买卖合同无效。
第二种观点认为，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。上述房屋买卖合同属于效力待定合同，如出卖人的前手不同意或事后不追认，则该合同无效或不生效。该观点进一步认为，判决合同无效或不生效后，买受人可基于缔约过失责任向出卖人要求损害赔偿。
第三种观点认为，该房屋买卖合同基于双方当事人的自愿，并不违反法律、法规，在不损害国家、社会、及第三人利益的情况下，即使前手不同意或事后不追认，该合同依然有效。
（二）法理分析
本文同意第三种观点，以下针对上述三种观点进行分析论证。
1.第一种观点是错误的
第一种观点在司法实践中曾非常流行，但由于依据该观点作出的判决经常会造成不公平，已经逐渐被司法实践抛弃。这个观点错误的理由大致在于：1.《房地产管理法》第三十七条属于管理性规范，而非效力性规范，不影响合同的效力 ；2.出卖房屋时无产权证只会导致合同的履行遇到障碍，但不会影响合同的效力；3.从该法后面的第四十四、四十五条的规定来看，该法也没打算否定这类合同的效力 。
鉴于现在持这种观点的人已不多，本文对该观点的错误之处不展开详细论述。
2.第二种观点也是不正确的
第二种观点具有比较大的迷惑性，但是，该观点错误地理解了《合同法》第五十一条。
首先，必须澄清的一个问题是，不具有所有权并不等于无处分权。《合同法》第一百三十二条第一款 及《物权法》第一百八十条 就旗帜鲜明对这两个概念作了区分，《合同法》第五十一条规定的也只是“处分他人财产”，而不是“处分他人所有的财产”。出卖人从其前手处合法购买并合法占有房屋后，对于该房屋就具有了期待权，对该房屋具有财产性权利；而前手则附有依法协助出卖人过户的义务，无权期待收回房屋或转卖他人（尤其是在出卖人与其前手依法进行了预告登记的情况下）。就出卖人来说，对于现在已交付给自己的，将来也必然属于自己的房屋（只要出卖人不进行其他处分），当然有处分的权利。
其次，现实生活中，出卖人购买房屋时经常需要做按揭贷款，这时，前手一般会书面认可出卖人为所有权人，至少会书面认可出卖人的抵押人地位。虽然根据《物权法》第十四条的规定，由于房屋并未登记在出卖人名下，出卖人并不具有真正意义的所有权。但根据《物权法》第十六、第十七条的规定，产权登记簿对所有权只具有推定效力，并无绝对效力 ，故前手交付房屋并书面认可出卖人为所有人的行为应当在前手与出卖人之间发生对内的效力，只是因未经登记公示而不得对抗外部第三人而已 。这类案件中一般也没有需要对抗的外部第三人。再说，前手书面认可了出卖人抵押人的地位，而抵押权的设立针对的是抵押物的交换价值，所以，我们至少可以认为前手已认可了出卖人的处分权。
第三，《合同法》第五十一条对无权处分合同的效力问题规定得不甚清晰，故学界存在各种不同的解读，虽早有青年学者提出“合同有效说” ，也有学者认为以债权形式主义的物权变动模式为前提，惟有将无权处分行为认定为生效行为，方可既获得形式上的正当性，又获取实质上的正当性 ，但以往的通说基于对该条文的反对解释，认为无权处分合同“效力待定” 。《物权法》出台后，我们结合《物权法》第十五条再来理解无权处分合同的效力问题，便会发现以往的通说并不准确。《物权法》第十五条明确规定欲引起物权变动的负担行为与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。所以，在这类案件中，即便认为出卖人无权处分，无权处分只能导致物权变动不发生效力，但不影响负担行为的效力。负担行为是指发生债务关系的法律行为，合同行为是典型的负担行为。至于如何处理物权变动不发生效力的问题，下文将会专门论述。而通说所采用的反对解释违反了形式逻辑的规则，因为该条规定的构成要件与法律效果的内涵并非包含关系、外延也并非完全重叠 。且通说易被不诚信的一方所利用，当合同的履行于己有利时，便促成合同生效；于己不利时，则阻止合同生效，极易诱发道德风险。
而且，如果依据该条认定在出卖人没有标的物的所有权且未经所有权人同意或所有权人事后不予追认的情况下的买卖合同无效，那现代社会中所有的有关期权方面的交易都是无效的，而这种交易或贸易在市场经济中是普遍存在的，也是市场流通的必然要求，这将极大地影响交易的安全。
此外，第二种观点认为应判决合同无效或不生效，让买受人另行起诉出卖人承担缔约过失责任，赔偿损失。这种观点不但在法律上站不住脚，还会产生极差的社会效果。一般来说，守信的买受人依据缔约过失责任获得的救济都远不如履行合同获得的利益。而且，由于买受人已合法占有房屋，判决无效的后果必然会导致要求买受人腾房的事件，这样就极易引发社会不稳定因素。而且，让买受人另行起诉要求出卖人要求损害赔偿也将极大地浪费司法资源。
3.从请求权转让的独特视角论证合同有效性
在论证出卖人与买受人之间房屋买卖合同的有效性之前，我们先分析一下出卖人与其前手之间合同的相关权利。基于房屋买卖合同，出卖人对其前手有两项基本请求权，第一项为请求其前手交付房屋的权利；第二项为请求其前手协助办理过户手续的权利。根据《合同法》第六十条之规定 ，第二项权利属于法定的请求权。而且，最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，该请求权具有物权性质 。现前手已将房屋交付给出卖人，出卖人已合法占有该房屋，故，出卖人对该房屋拥有了占有权以及要求其前手协助过户的请求权。
根据出卖人与买受人某之间的买卖合同，出卖人应当将自己对该房屋的权利转让给买受人，即将其占有权及请求其前手过户的权利转让给买受人。出卖人将该两项权利转让给买受人是双方自愿行为，也不违法法律、行政法规规定，在不损害国家、社会、他人利益的情况下，应当确认有效。
4.如何理解物权变动不发生效力的问题
前面提到，由于房屋不在出卖人名下，出卖人的负担行为有效，但物权变动不发生效力。那物权效力不发生效力又当作何理解呢？这是否意味着出卖人不能将房屋过户至买受人名下呢？答案是否定的。这里所说的物权变动不发生效力是指，出卖人不能越过自己而直接将房屋从其前手名下过户至买受人名下。但实际上，这种现象根本不可能发生，因为，在这种情况下，房产登记部门不可能将房屋越过出卖人过户至买受人名下。所以，欲使物权变动发生效力，就得先完成房屋从出卖人的前手过户至出卖人名下这一步骤。如何实现这一步骤，下文将会述及。
二、出卖人将已抵押给银行的房屋转卖的行为是否有效
大多数情况下，出卖人转卖的房屋都已抵押给银行。一个很奇怪的现象是，在基层法院及银行系统中，持在抵押期间，未经银行同意，出卖人将房屋转让的行为无效的观点的人特别多。这是一种明显错误的观点，笔者本不打算提及，但由于其相当流行，为纠正这种以讹传讹的现象，本文不得不就此问题做一简要论述。
上述错误观点的依据一是《担保法》第四十九条第一款 ；二是抵押合同中的约定。本文认为，这两个依据都不得作为认定出卖人转卖行为无效的理由。
针对第一个依据，本文认为，首先，《担保法》第四十九条第一款并未规定出卖人未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效，该条款只是要求通知抵押权人，而通知的时间、方式并无限制。我们认为，诉讼通知也应当认定是通知的一种，所以该条规定要求通知抵押权人的条件极易满足，形同虚设；其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条明确规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”；第三，《物权法》第一百九十一条也有同样的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。可见，只要买受人同意代出卖人清偿债务，就可以消灭抵押权，这对银行并无不利，我们不应当否认出卖人转卖行为的效力。
第二个依据也不成立。出卖人与买受人间合同的效力只能由法律来评价，不能由出卖人与银行之间的约定来决定，出卖人违反约定，只会涉及出卖人承担违约责任的问题，不会影响出卖人与买受人之间合同的效力问题，具体论述可参见本文针对下一焦点问题的阐述。
三、如果出卖人与前手有不得转让的约定，出卖人转卖的行为是否有效
实践中，出卖人与其前手的房屋买卖合同中有时会出现诸如“买方在全部房款付清前，不得转卖”、“未经卖方同意，买方不得将房屋转售他人”之类的约定。出卖人在与其前手有这类约定的情况下，未经其前手同意而转卖房屋，其前手主张出卖人转卖行为无效的，人民法院是否应当支持？
有观点认为，即使同意上述有关合同有效性的论证，但根据《合同法》第七十九条的规定 ，出卖人擅自将其权利转让给买受人的行为也应当认定无效。
本文认为，这种观点也是无法成立的，理由为：第一，认定合同效力只能依据《合同法》第五十二条，而《合同法》第七十九条显然不属于《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定；第二，如前所述，合同的效力之有无只能由法律来评价，而不能由约定来决定。出卖人违反其与前手的上述约定，只能导致出卖人对其前手承担违约责任，但不能影响出卖人将其权利转让给买受人的合同的效力问题。至于出卖人需承担的违约责任的具体内容是什么，则要视案件的具体情况而论；第三，如前所述，最高人民法院民一庭倾向性意见认为，请求前手协助过户的权利具有物权性质，可见，出卖人擅自转卖的行为不属于《合同法》第七十九条约束的债权转让范畴；第四，实践中，出卖人的前手一般都会知道买受人购买房屋并入住房屋的事实。对此事实，前手一般都默认，只是在买受人起诉要求其与出卖人协助办理过户手续时才因房价上涨而以出卖人擅自转卖为由提出抗辩，试图将房屋收回，对于前手这种因利而变的行为，不应当鼓励。
当然，如出卖人与其前手存在诸如“买方擅自转卖的，卖方有权收回房屋”之类的约定，则可能产生前手解除其与出卖人的合同的问题，使买受人丧失物权的保护，但这与买受人与出卖人合同的效力问题不是一回事。
四、买受人是否有权替出卖人清偿未付房款及银行贷款
实践中，买受人为实现将房屋过户至自己名下的目的，常常愿意替出卖人清偿出卖人欠前手的购房款及相应的违约金（如有的话），并代出卖人清偿银行贷款本息。而出卖人的前手常常会因房价上涨而不接受买受人的代为清偿，银行有时也会因为担心引起不必要的麻烦而不同意买受人代为清偿。
如前所述，只要买受人愿意代出卖人清偿银行债务，既作为债权人又作为抵押权人的银行应当受领。举重以明轻，仅作为债权人的前手当然更无权拒绝买受人代为偿还出卖人拖欠的债务，因为这并不损害前手的利益。
当然，买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或者与其对出卖人的债务进行抵消。
五、买受人要求出卖人及其前手协助过户是否适用诉讼时效的规定
针对这一问题，前述的最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。
上海市民用机场地区管理条例(2005年修正)
上海市人大常委会
上海市民用机场地区管理条例
（1999年6月1日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 根据2003年10月10日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈上海市民用机场地区管理条例〉的决定》第一次修正 根据2005年4月22日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十九次会议《关于修改〈上海市民用机场地区管理条例〉的决定》第二次修正）
第一章 总则
第一条 为了加强本市民用机场地区的管理，促进民用机场地区的建设和发展，保障民用机场的安全运营，维护驻场单位、旅客和货主的合法权益，根据《中华人民共和国民用航空法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市管辖的民用机场地区（以下简称机场地区）及其相关的机场规划控制、净空保护、噪声影响、民用机场航空油料管线设施保护等管理活动。
民用航空的行业管理按照法律、行政法规和国家有关规定执行。
第三条 本条例所称的机场地区，包括浦东国际机场地区和虹桥国际机场地区。机场地区的范围根据依法批准的城市规划确定，包括机场围场河、围墙、围栏或者其他围界设施以内的区域，以及围界设施以外的城市航站楼区域。
本条例所称的驻场单位，是指机场地区内的机关、团体、企业事业单位以及其他组织。
本条例所称的机场控制区，是指根据航空安全需要划定的进出受到限制的区域，包括候机隔离区、行李分检装卸区、航空器活动区、航空器维修区和货物存放区等。
本条例所称的公共开放区，是指机场地区内未对人员、车辆出入予以限制的区域，包括公共停车场、道路、商务和娱乐场所以及候机楼的公共开放部分等。
第四条 上海机场（集团）有限公司（以下简称机场集团公司）负责机场的建设和运营，并依照本条例的规定行使行政许可、行政处罚等行政管理职能，组织实施本条例。
本市城市规划、房屋土地、公安、工商行政、交通、市政工程、植树造林绿化、市容和环境卫生、环境保护、气象、卫生、水务等行政管理部门，以及出入境检查机构（包括海关、边防检查机构、出入境检验检疫机构，下同）按照各自职责，协同实施本条例。
第五条 机场地区的管理应当遵循统一、安全、高效、规范的原则。
第二章 规划和建设管理
第六条 机场集团公司负责组织有关驻场单位编制、修订机场地区总体规划，报市城市规划管理部门综合平衡，并按照国家规定的程序报经批准后，纳入全市总体规划。
机场集团公司应当组织有关驻场单位配合市城市规划管理部门编制机场地区详细规划，经批准后组织实施。
机场地区总体规划和详细规划应当符合国家有关机场净空保护和飞行安全的技术规范要求。
机场地区的土地使用和各项建设必须符合机场地区总体规划和详细规划。
第七条 机场地区土地应当根据国家和本市的有关规定实行有偿使用。
需改变机场地区内土地用途或者建筑物使用性质的，应当向机场集团公司提出书面申请，经审核同意后向城市规划、房屋土地等管理部门办理审批手续。
第八条 在机场地区新建或者改建、扩建工程项目的，建设单位应当在申请建设项目选址意见书或者在申请建设工程规划许可证前，向机场集团公司提出书面申请，经审核同意后向市城市规划管理部门办理审批手续。
第九条 机场集团公司应当组织有关驻场单位，配合市城市规划管理部门编制机场地区户外广告设施的设置规划，并负责组织实施。
在机场地区设置户外广告设施，应当在征得机场集团公司同意后向有关部门办理审批、登记手续。
第十条 机场地区的各土地使用权人应当按照规定负责其所使用土地范围内道路、环境保护、环境卫生、绿化等公共设施的建设、养护与维修。
机场的围界设施由机场集团公司负责设置和维修。
第十一条 城市规划管理部门应当确定机场发展规划控制区范围。
城市规划管理部门在审批机场发展规划控制区范围内的新建、改建、扩建项目时，应当征求机场集团公司的意见。
第十二条 进入机场地区的单位和个人应当遵守城市规划管理规定。
任何单位和个人不得在机场地区擅自新建、改建、扩建建筑物和构筑物，不得擅自设置户外广告设施。
第三章 安全管理
第十三条 机场控制区和其内部功能区的范围及其通道的划定或者调整，应当由机场集团公司和机场地区公安部门按照国家有关规定共同决定。
机场控制区安全防护设施和明显标志的设置与维护，由机场集团公司负责。
第十四条 进入机场控制区的人员、车辆，应当出示有效的机场控制区通行证件，在限定的区域内活动，并服从警卫人员的检查和管理。
第十五条 机场控制区人员、车辆的通行证件，由使用单位根据工作需要向机场地区公安部门提出申请，由机场地区公安部门按照国家有关规定核发。
机场地区公安部门制定机场控制区人员、车辆通行证件核发和使用规定时，应当征求上级公安部门的意见，并报机场集团公司备案。
第十六条 机场集团公司和公共航空运输企业应当按照国家有关规定实施安全检查工作，并接受有关公安部门的监督检查。
航空货物、航空邮件应当经过安全检查或者对其采取国家规定的其他安全措施。航空旅客及其携带的行李物品在登机前应当接受安全检查，但国家另有规定的除外。
持有机场控制区通行证件的工作人员（包括机组人员）携带物品进入机场控制区的，应当从专用通道经安全检查后，方可进入。
第十七条 机场地区禁止下列危害或者可能危害民用航空安全的行为：
（一）无有效机场控制区通行证件进入机场控制区；
（二）携带危害民用航空安全的危险品进入候机楼、乘坐航空器或者在行李、货物中夹带危险品托运；
（三）强行登、占航空器；
（四）攀（钻）越、损毁机场围界设施以及安全防护设施，或者损毁明显标志；
（五）放养牲畜、狩猎、晾晒谷物、教练驾驶车辆；
（六）其他危害民用航空安全的行为。
第十八条 机场集团公司应当按照国家有关规定，会同民用航空管理部门以及相关行政管理部门划定机场净空保护区，明确机场净空保护区内建筑物、构筑物的高度控制标准，规定机场净空保护区电磁环境保护范围，确定禁止饲养、放飞影响飞行安全的鸟类动物或者其他物体的范围，报市人民政府批准后执行。
机场地区以及机场净空保护区外的高大建筑物、构筑物或者其他设施可能影响飞行安全的，应当按照国家有关规定设置飞行障碍灯和标志，并使其保持正常状态。
第十九条 机场地区以及机场净空保护区内禁止下列行为：
（一）修建可能在空中排放大量烟雾、粉尘、火焰、废气而影响飞行安全的建筑物、构筑物等设施，或者从事会产生这些后果的作业；
（二）修建靶场、强烈爆炸物仓库等影响飞行安全的建筑物、构筑物或者其他设施；
（三）修建不符合机场净空要求的建筑物、构筑物或者其他设施；
（四）设置影响机场目视助航设施使用的灯光、标志或者物体；
（五）种植影响飞行安全或者影响机场助航设施使用的植物；
（六）饲养、放飞影响飞行安全的鸟类动物和其他物体；
（七）修建影响机场电磁环境的建筑物、构筑物或者其他设施。
第二十条 在民用机场航空油料管线设施保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当征得机场集团公司的同意，并按有关规定办理审批手续。保护的范围和管理办法按照《上海市民用机场航空油料管线保护办法》执行。
第二十一条 何单位或者个人使用的无线电台和其他仪器、装置，不得干扰、妨碍民用航空无线电专用频率的正常使用。
对民用航空无线电专用频率造成有害干扰的，有关单位或者个人应当排除干扰。在排除干扰前，本市无线电管理部门和民用航空无线电管理部门可以按照各自职责责令停止使用该无线电台或者仪器、装置，也可以报请国家有关部门处理。
本市无线电管理部门在受理机场地区以及机场净空保护区电磁环境保护范围内的无线电台、寻呼机发射台等设施的设置申请时，应当听取民用航空空中交通管制部门和机场集团公司的意见。
第二十二条 场集团公司应当对影响飞行安全的鸟类活动进行监测，制订防治鸟害的预案，并采取有效措施防治鸟害。
第二十三条 场集团公司负责组建机场地区应急救援机构。
机场地区应急救援机构由机场集团公司、民用航空管理部门、机场地区公安部门、航空安全管理部门、医疗卫生机构、驻场武警部队、公共航空运输企业等单位组成。
机场地区应急救援机构负责救援现场的统一指挥和协调，有权调动有关救援单位进行应急救援。有关救援单位应当服从应急救援机构的指挥。
第二十四条 场地区应急救援机构应当按照有关规定制定机场地区应急救援预案，明确应急救援程序及有关救援单位的救援职责，报民用航空管理部门和市人民政府审批，并抄送市民防办公室。有关救援单位应当按照机场地区应急救援预案制定本单位的应急救援预案，报机场地区应急救援机构备案。
机场地区应急救援机构应当定期组织应急救援演练，有关驻场单位应当参加。
第二十五条 或者个人发现机场地区出现航空器失事、航空器空中故障、爆炸物威胁、建筑物失火、非法干扰航空器运行、传染病疫情和放射性物质污染等严重威胁航空器、人员和财产安全的紧急情况时，应当立即向民用航空管理部门和机场地区应急救援机构报告。
机场地区应急救援机构可以根据应急救援预案规定的程序和权限，决定机场地区处于应急救援状态，通报各救援单位和市民防办公室，并立即向市人民政府报告。
第二十六条 场地区公安部门应当设立专职的消防队伍，按照国家有关规定配备相应的消防器材和设施，并使其保持正常状态。
驻场单位应当按照有关规定配备消防器材和设施，并接受机场地区公安部门的监督管理。
第四章 口岸协调管理
第二十七条 机场地区口岸管理部门根据国家和本市的有关规定，负责机场口岸的日常管理，督促、协调出入境检查机构做好出入境人员、交通工具、货物和行李物品的查验和监督管理工作。
第二十八条 场口岸查验通道，由机场地区口岸管理部门和机场地区公安部门会同出入境检查机构和机场集团公司，根据国家规定的查验程序和实际工作需要开设或者调整。
第二十九条 机场地区口岸管理部门应当会同出入境检查机构和机场集团公司，按照安全简捷和方便旅客、货物进出的原则，合理确定或者调整机场口岸查验流程和查验方法。
第三十条 机场地区口岸管理部门负责对下列口岸查验工作进行协调：
（一）组织召开机场口岸工作联席会议，协调口岸管理中的重大问题，并向市人民政府报告；
（二）对出入境检查机构之间有关查验工作的争议进行协调，经协调仍有争议的，按照国家和本市的有关规定作出决定，并先予执行；
（三）对口岸管理中发生的突发性事件或者紧急情况，及时进行协调并妥善处理。
第五章 公共秩序管理
第三十一条 机场集团公司应当按照国家规定的标准，为旅客提供候机、饮食、购物、邮电、银行、停车、医疗急救等场所，并采取措施，维护机场地区的公共秩序。
第三十二条 机场地区禁止下列扰乱或者妨碍公共秩序的行为：
（一）破坏标志、标牌以及电子显示屏等引导性标识；
（二）损坏公用电话、路灯、邮筒或者其他公共设施；
（三）燃放烟花爆竹；
（四）无照设摊经营、兜售物品；
（五）随地路宿、流浪乞讨；
（六）其他扰乱或者妨碍公共秩序的行为。
第三十三条 在机场候机楼、广场和航空器活动区从事下列活动的，应当经机场集团公司批准：
（一）散发广告、宣传品；
（二）组织展览、咨询、文娱、体育等活动；
（三）举办商业展销会、促销会；
（四）开展募捐活动；
（五）拍摄影视片；
（六）市人民政府规定应当由机场集团公司批准的其他活动。
第三十四条 驾驶车辆进入机场地区的，应当服从机场地区公安部门的指挥，按照规定的路线、规则行驶或者停放。
在机场控制区行驶的作业机动车辆必须经机场地区公安部门检验合格，取得机场地区公安部门制发的车辆号牌和行驶证件。
在机场控制区行驶的作业机动车辆的驾驶人员必须经机场地区公安部门考核合格，取得机场地区公安部门制发的驾驶证件。
第三十五条 进入机场地区的出租汽车应当在机场地区公安部门规定的站点停靠。进入机场候机楼区域营业的出租汽车应当遵守机场管理秩序，服从统一调度。不得无序出车或者擅自载客，不得无准营证或者无营运证非法经营。
第六章 场容环境管理
第三十六条 机场地区禁止下列违反植树造林绿化管理规定的行为：
（一）侵占绿地、林地；
（二）擅自变更绿地、林地用途；
（三）临时使用绿地、林地不按照规定的时间归还；
（四）擅自折损树木，在树旁和绿地、林地内堆放杂物、借树搭棚、倾倒垃圾或者有害废渣废水，在绿地、林地内违法设置广告设施或者损坏园林绿化设施；
（五）非法砍伐、迁移树木。
驻场单位确属需要在机场地区占用或者临时占用绿地、林地以及迁移、砍伐、采伐树木或者变更绿地、林地用途的，应当向机场集团公司提出书面申请，经审核同意后向园林或者农林管理部门办理有关审批手续。
第三十七条 机场集团公司应当划定和调整驻场单位的环境卫生责任区。
驻场单位应当认真执行环境卫生责任制，做好环境卫生责任区的清扫保洁工作，保持责任区内环境整洁。
第三十八条 机场地区禁止下列违反环境卫生管理规定的行为：
（一）随地吐痰、乱扔杂物，随地便溺，乱倒垃圾、污水、粪便等污物；
（二）在露天场所和公共垃圾容器内焚烧树叶和垃圾；
（三）在道路两侧堆物，影响环境卫生；
（四）未做好环境卫生责任区内的清扫保洁；
（五）车辆在行驶中泄漏、散落货物、垃圾，或者装卸货物后未做到场地整洁；
（六）擅自拆除、迁移、占用、损毁、封闭环境卫生设施或者擅自改变环境卫生设施使用性质；
（七）建筑施工未采取相应措施，影响环境卫生；
（八）任意倾倒建筑垃圾、工程渣土；
（九）建设工程竣工后未按规定清除建筑垃圾或者工程渣土。
驻场单位在公共开放区内建设环境卫生公共设施前，应当向机场集团公司提出书面申请，由机场集团公司征求环境卫生管理部门意见后作出审批；驻场单位需拆除或者搬迁公共开放区内环境卫生公共设施的，应当向机场集团公司提出书面申请，经审核同意后向环境卫生管理部门办理审批手续。
第三十九条 机场地区禁止下列违反环境保护管理规定的行为：
（一）焚烧产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质；
（二）施工、运输、装卸和生产中产生大量粉尘、扬尘；
（三）违反规定安装空调器和冷却设施；
（四）任意排放油类、酸液、碱液和未经消毒处理的含病原体的污水。
第四十条 机场集团公司应当协同市城市规划管理部门和市环境保护管理部门划定机场地区噪声影响范围。
在机场地区噪声影响范围内，限制新建、改建、扩建噪声敏感建筑物。经批准在机场地区噪声影响范围内建设噪声敏感建筑物的，建设单位应当采取减轻、避免噪声影响的措施。机场集团公司应当对航空器产生的噪声实施监测，并会同有关部门和单位采取措施，控制航空器噪声对周围环境的污染。
第四十一条 机场地区禁止下列违反道路桥梁管理规定的行为：
（一）擅自占用道路、挖掘道路，修筑出入口、搭建临时性建筑物或者构筑物、明火作业、设置路障；
（二）占用桥面，在桥面上停放车辆、试刹车或者设摊；
（三）车辆载物拖刮路面，履带车、铁轮车直接在道路、桥梁上行驶以及拌合混凝土等有损道路的各种作业；
（四）超重车辆擅自上桥行驶，利用桥梁设施进行牵拉、吊装等施工作业；
（五）占用道路安放空调散热器、放置装饰物品；
（六）堵塞下水道等造成浸泡道路；
（七）偷盗、收购、挪动、毁损窨井盖等道路附属设施；
（八）超面积、超期限占用道路；
（九）超面积、超期限挖掘道路；
（十）未在道路施工现场设置明显标志和安全防护设施；
（十一）占用道路期满或者挖掘道路后未及时清理现场。
第四十二条 在机场地区应当遵守有关市容管理规定。经批准设置的宣传牌、指示牌、霓虹灯、户外广告等设施应当保持整洁和功能完好。不得在建筑物、构筑物、树木、雕塑以及其他设施上涂写、刻画或者擅自张贴。
第四十三条 机场地区建设工程的建设单位和施工单位应当文明施工，在施工现场周围设置符合统一标准的围墙、围栏以及明显的工程指示标牌和安全警示标志，并采取有效措施防止施工对交通、市容和环境的影响。
第七章 服务管理
第四十四条 场集团公司依法享有的在其土地使用权范围内的经营权，可以通过土地使用权有偿转让或者场地设施出租等方式，将土地或者场地、设施转让给其他企业、机构，从事与航空运输服务有关项目的开发、经营和使用；需要向其他企业转让与航空运营有关的项目专营权的，应当通过招标的方式择优选择。
第四十五条 机场集团公司和公共航空运输企业以及银行、邮电、公共交通、宾馆饭店、商场等驻场经营服务企业，应当按照规定和实际需要提供安全、便捷的服务设施，设置醒目的中外文标志，保持良好、整洁的服务环境。
电力、供水、燃气等相关部门应当采取措施，保障机场运营活动的正常进行。
第四十六条 机场集团公司应当会同出入境检查机构以及公共航空运输企业等驻场单位制定机场地区服务规范。
有关驻场单位制定的机场地区行业服务标准，应当符合机场地区服务规范的要求，保证机场地区的服务质量。
第四十七条 机场集团公司应当依法履行其管理职能，采取措施保障旅客、货主及驻场单位的合法权益。
机场集团公司根据本条例规定受理有关事项申请的，应当自受理申请之日起十五日内作出审核决定，并书面通知申请人；经审核不同意的，应当书面说明理由。
由于航班延误或者取消，造成旅客、货物滞留的，机场集团公司应当及时通报航班信息，并协助有关公共航空运输企业做好应急服务和善后处理工作。
由于机场经营管理或者设施的原因，造成旅客、货主以及驻场单位损失的，机场集团公司应当依法赔偿。
第四十八条 机场集团公司和其他有关驻场单位应当建立投诉受理制度，公布接受投诉的时间、地点和方式。
机场集团公司应当对其他有关驻场单位处理投诉的情况进行监督，及时提出监督建议并督促改进。
第四十九条 机场集团公司应当会同有关行政管理部门组织、协调全市性重大或者重要涉外活动在机场地区内的接待工作，有关驻场单位应当予以配合。
第八章 法律责任
第五十条 违反本条例第十二条第二款、第三十二条第（四）项、第三十五条、第三十六条第一款、第三十八条第一款、第三十九条、第四十一条、第四十二条、第四十三条的规定，由机场集团公司分别依照有关城市规划、市场管理、出租汽车管理、植树造林绿化管理、市容和环境卫生管理、环境保护、道路桥梁管理、建筑管理等法律、法规的规定处理或者实施行政处罚。
对于违反本条例规定，属于前款规定由机场集团公司处理或者实施行政处罚以外的行为，机场集团公司发现后应当予以制止，并及时告知或者送交有关行政管理部门处理。
第五十一条 违反本条例规定，有破坏机场地区内治安秩序、影响民用航空安全、违反消防和道路交通管理规定的违法行为的，由机场地区公安部门依法处理。
第五十二条 机场集团公司执法人员在进行调查、检查时，应当向当事人出示执法身份证件。
机场集团公司在作出行政处罚决定前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由、依据以及当事人依法享有的权利。
机场集团公司实施行政处罚应当出具行政处罚决定书。不出具行政处罚决定书或者执法人员不出示执法身份证件的，当事人有权拒绝接受行政处罚。
罚没款全部上缴国库。
第五十三条 市人民政府应当加强对机场集团公司遵守、执行本条例和实施行政许可、行政处罚的监督。
机场集团公司执法人员应当经过培训、考核合格并取得执法身份证件。
机场集团公司执法人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 当事人对机场集团公司和其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人对具体行政行为逾期不申请行政复议，不提起行政诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门或者机场集团公司可以申请人民法院强制执行。
第九章 附则
第五十五条 机场地区内的居民生活区依照有关法律、法规进行管理。
第五十六条 本条例自１９９９年８月１日起施行。