论城管与摊贩矛盾的根源与对策
----城管VS小贩：政府与人民的经济战争

刘建昆

要研究城市管理，就不能不研究小贩。城管因为与社会底层的小商贩的对立和斗争，已经被极大的妖魔化，但是在这个喧嚣而浮躁的社会中，很少愿意有人思考其深层根源。

马克思主义的唯物史观的根本观点是：经济基础决定上层建筑。经济学对于社会科学的一个最大贡献就是，一切社会现象，几乎都可以在经济利益上找到真正的根源。经过初步思考，我认为，对于“城管VS小贩”现象，这些观点同样是完全站得住脚的。

一．“政府土地所有权”下的地租

土地所有者凭借对土地的所有权获取地租。这是马克思《资本论》关于土地资本的根本观点。马克思所研究的地租理论具有普遍意义，它揭示的是市场经济条件下地租的一般规律。对资本主义市场经济适用，对社会主义市场经济也适用。

马克思是把土地作为重要资本来研究的。社会主义的特点就是资本国有制，国家享有国有资本的所有权及其收益权。众所周知，当前中国城市的土地现状，乃是城市土地国家所有制，因此，社会主义国家作为土地所有权人，比土地私有的资本主义制度下的国家多了一个重大功能，就是获得土地增值收益和地租受益。

但是，由于缺乏合理的制度架构，政府，尤其是地方政府，直接代表国家成为土地的所有权人和收益者，而没有足够的中间环节，“国家土地所有权”变成了“地方政府土地所有权”。如此巨大和直接的利益和利润，足以把本应作为道德模范的政府，改造成唯利是图的资本家。“经营城市”理念就是在“地方政府土地所有权”模式下提出的；而这种理念的破产则证明，这种制度模式是不得民心的，是错误的和失败的。

政府代表国家行使国有土地的所有权，同样代表国家直接收取国有土地的地租。这样一来，本应超然于经济利益，为社会提供“公共服务”的政府，转而成为“理性经济人”，谋求地租利益的最大化。政府具有“双重人格”决定了，作为土地所有人和地租收取者的政府与想要不支付或者少支付地租的人民，无可避免地要发生一场无所不在的经济战争：城管VS小贩只是战场的一角；“战争”中行政权的滥用也就不可避免。

二、地租的表现形势以及政府的征收措施

由于考察是的城市国有土地，所以本文较少涉及农地。在现实中地租并不直接表现为土地租赁合同中的租金，其形式很少能一目了然，而是经常与政府的其他收入纠缠在一起。经过归纳，我将地租分成三种形态。

完全地租形态是“国有土地出让金”。此形态用地典型的是工业厂房用地和建筑开发等。值得指出的是，这种地租是计入生产经营成本，并最终附加消费者的。

半地租形态是公营地产的收益。有时候政府出于公益目的，拿出土地进行经营（日本行政法称之为“公营造物”），由于使用这些土地资本事实上是存在机会成本的，并且由于公产经营有一定收入，所以地租也或隐或现的摊入其他收入。这情形的例子有医院、学校、集贸市场用地和高速公路用地等。

无地租形态最后是纯公益的无偿用地。典型的如广场，绿化。政府为改善人民生活环境，主要靠财政投入，基本上没有收入，或者收入过于间接的用地可以归类于此。机会成本理论认为，这些用地仍然存在地租成本，只是权利人放弃了地租收入。

前面说过，政府在土地使用和地租收取方面具有“双重人格”，一方面，作为公益代表的政府，政府必须拿出一部分土地作为公用，修建例如公路、广场、绿化等公益公用设施，满足公众需求，另一方面，政府作为土地所有权人和收益人（地主），眼睁睁的看着大片土地变成公用而不能获得收益，不啻割肉之痛。政府的这种“双重身份”或者“双重人格”的冲突决定了政府的行为方式必将是矛盾的、畸形的。

小贩则是属于必须占用土地进行经营的小工商业者。为了尽量减少地租支出，他们也必然的采取一些措施，逃避地租成本，以便增加他们的纯收入。在这样的矛盾下那么我们需要探讨的是，作为地租的征收者，为了提高他的地租收入，政府将采取什么措施面对工商业者？

首先，在完全地租形态下，政府更容易控制地租价格和收取地租。“地主政府”的理想是，让所有的工商业经营者。都直接或者间接的使用完全地租形态的土地。土地和地租的资源有限性和垄断卖方市场，决定了需求越大，地租越高。同时为了获得最大收益，政府更愿意把土地开发成工业、商业用地。工业、商业用地较之农业用地和公益用地显然会使政府获得更多的级差地租。为了最大限度提高地租收入，还往往采用竞标或者拍卖的方式。

其次，为了防止半地租形态用地的低廉地租给完全地租用地的地租形成冲击，地主政府在公益用地时偷工减料。公益政府是愿意在公用设施上投入的，而地主政府则反之。例如按照公益政府的想法，如果工商业者不愿承担或者承担不起地租的情况下，为了贫苦百姓的生存和生活，政府有义务拿出一定的土地，以较少的地租负担，作为集贸市场。但是公益政府这样作，地主市政府不愿意的，二者经常出于斗争之中。可以观察到，凡是公益政府占上风的地方，公用设施都比较健全，人民和政府的摩擦就少；凡是地主政府占上风的地方，除非有其他利益驱动，政府在公益事业上偷工减料，人民与政府的摩擦就多。

第三，地主政府有强烈的经济动因将完全公益土地上的经营者赶入完全地租土地或者半地租土地。由于不愿意承担过高的地租成本，工商业者总是试图在公益用地上经营。面对这种做法，政府一方面增加了公益设施的维护成本，一方面减少了地租收入，所以无论是公益政府还是地主政府都不愿意让经营者在无地租土地上经营。因此，政府通过立法，要求经营者不店外经营，不占道经营等等，并且设立专门的处罚机构（最早是工商局，后来是城管）来执行驱赶任务。这就是城管VS小贩战争的经济根源。

三、标本兼治打造法治政府

目前，地方政府在房地产价格问题上和中央政府大唱反调，已经昭示这样的一个事实：地方政府在土地上有了独立于国家的经济利益，足以导致政令不畅，地方官员违规违法，后果十分严重。而这一切的总根源就在于国土地（资本）的所有权和收益权被地方政府控制。城管VS小贩之间的矛盾和斗争，只不过是这一问题另一个角度的结果。

治本之策，是真正切断地方政府附着于国有土地的利益，让土地资本及其收益真正国有化。土地国家所有权制度，相对于土地私有制是比较先进的所有制形式，但是，在现有经济基础下，必须有足够科学的制度，来保证上层建筑不对经济基础起到反作用。建国以来，我国仅仅是从政治意义的角度考虑国家的土地所有权制度，而具体的制度设计则付诸阙如。经过若干年的探索，我们的国有资产，在产权、经营、收益等运作上已经形成了一套相对比较成熟的制度，国有土地将来有没有可能借鉴这套制度来运作？我们认为这也许是执政者必须应该考虑的问题。

治标之策，就是要注重城市土地利用规划科学性，加强其民意色彩。以与小贩们密切相关的集贸市场问题为例，政府不能在城市规划和设计的时候脱离经济现状。现有的经济发展水平决定了，在很长一段时间里，集贸市场或者类于集贸市场这样只能支付廉价地租的经营方式将长期存在于我们的城市。这就需要政府在进行城市规划建设的时候，必须将集贸市场建设纳入总体规划，方便群众生活，尊重人民风俗。对于马路市场等占用了公益用地的经营，要适度容忍，只要没有造成重大安全隐患，没有对公共设施造成根本性的损害，政府都可以通过加大公益投入的方式给予人民一定的方便。

还要限制行政权的恣睢。长期以来，行政权过于强大，甚至立法权都要围绕行政权的运行；行政执法人员素质低下，法律意识欠缺；行政中不能做到唯法是从，而是唯从领导意志是从；对人民群众不是耐心细致的工作，而是简单粗暴。诸多原因造成当前党群关心恶化，人民政府和人民之间摩擦频繁。城管VS小贩正是反面的典型。依法行政不仅仅是一句口号，而是“执政为民”的迫切需求。

“权为民所用，利为民所谋”。这句话说得何其好啊！要能从制度上保证目标的实现，在行动上把为民政策落到实处，我们还有很长很长的路要走。
山东省青岛市人民政府


青岛市财产抵押贷款暂行办法
市政府

第一章 总则

第一条 为加强对抵押贷款活动的管理，提高资金使用效益，保障抵押贷款当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 抵押贷款是指抵押人（借款人）或第三人向抵押权人（贷款人）提供一定的财产作为按期清偿债务的担保，当借款人不能按期清偿债务时，贷款人有权依法处分抵押物并优先受偿的借贷方式。

第三条 本办法适用于青岛市行政区域内企业、事业单位法人、其他经济组织以及自然人与金融机构之间进行的抵押贷款活动。

第四条 抵押贷款活动必遵守国家的法律、法规，遵循自愿、互利、公平、诚实信用的原则。

第二章 抵押物

第五条 抵押物是指抵押人为保证按期清偿债务，向抵押权人提供的并经抵押权人认可的财产。抵押人对抵押物必须享有所有权或国家授予的经营管理权。

第六条 下列财产可以作为抵押物：
（一）房屋和其他建筑物；
（二）机器、设备、交通运输工具；
（三）原材料、产成品；
（四）股票、债券、存单等有价证券；
（五）依法可转让的土地使用权；
（六）专利权、商标权等无形资产；
（七）其他可转让流通的财产。

第七条 下列财产不得作为抵押物：
（一）土地、自然资源等法律禁止买卖的财产；
（二）所有权或经营权有争议的财产；
（三）被依法查封、扣压或采取诉讼保全措施的财产；
（四）学校、医院等公共福利设施；
（五）不能强制执行的财产；
（六）不易估价、难以保管或不易处理的财产；
（七）法律法规禁止作为抵押物的其他财产。

第八条 以海关监管货物作为抵押物，需经海关同意。

第九条 以共有财产作为抵押物，必须取得其他共有人的书面同意；以按份共有财产作为抵押物，仅限于抵押人所有的份额。

第十条 以已发包、出租的财产作为抵押物，原承包、租赁合同继续有效。发包人或出租人应就保证执行抵押贷款合同与承包人或承租人达成书面协议。

第十一条 以同一财产设定若干抵押权的，该抵押物的价值应大于所有贷款之和，并应于设定抵押权时，将设定抵押权的情况书面告知各抵押权人。

第十二条 全民所有制企业以其关键设备、成套设备、重要建筑物作为抵押物，须经政府主管部门批准。

第十三条 中外合资、中外合作经营企业以及股份制企业以其财产设定抵押权时，须有该企业董事会或联合管理机构同意的证明文件。

第十四条 在设定抵押权时，抵押贷款当事人应按有关规定对抵押物进行估价。

第三章 抵押贷款合同

第十五条 抵押贷款当事人必须以书面形式签订抵押贷款合同。

第十六条 抵押贷款合同应载明下列内容：
（一）抵押人和抵押权人的名称（姓名）、住所，抵押人的开户银行、帐号及法定代表人；
（二）贷款的用途；
（三）贷款的币别、金额、期限、利率；
（四）贷款的支付方式及偿还本息的时间、方法；
（五）抵押物的名称、数量、规格、存放处所、有效使用期、所有人及权利义务状况；
（六）抵押物的占用方式、保管责任、收益的归属以及意外毁损或者灭失的风险责任；
（七）投保的抵押物，应当载明投保险种、赔偿方法以及保险费用的承担；
（八）借款方按期偿还借款本息后，抵押物的归还方式和注销程序；
（九）违约责任及争议解决方式；
（十）签约日期、地点；
（十一）需载明的其他事项。

第十七条 抵押贷款合同按有关规定须经公证的，当事人应按有关规定办理公证手续。
抵押贷款合同办理公证和抵押物的保险、运输、仓储、保管等费用，由抵押人负担。

第十八条 抵押贷款合同未尽事项，依照《借款合同条例》和国家有关贷款的规定办理。

第四章 抵押物的占有、保管

第十九条 抵押物按下列原则占有、保管：
（一）本办法第六条（一）、（二）、（三）、（五）项规定的抵押物，由抵押人占有，该抵押物产权证书及其他证明文件交抵押权人保管；
（二）本办法第六条第（四）项规定的抵押物，由抵押权人保管；
（三）本办法第六条第（六）、（七）项规定的抵押物的占有、保管，由双方在抵押贷款合同中约定。

第二十条 抵押贷款当事人应对其占有、保管的抵押物的安全、完整负责，并随时接受对方的监督。

第二十一条 抵押物需要保险的，应当由抵押人向抵押物所在地的保险机构投保，并将保险单交给抵押权人保管。

第二十二条 抵押人转让抵押物，必须取得抵押权人的书面同意，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式。

第二十三条 抵押人出租、迁移抵押物，应当取得抵押权人的书面同意。

第五章 抵押物的处分

第二十四条 出现下列情况之一的，抵押权人有权依法处分抵押物：
（一）抵押贷款合同期限届满，抵押人未偿还贷款本息的；
（二）抵押人死亡而无继承人或者受遗赠人的；
（三）继承人、受遗赠人放弃继承或者放弃受遗赠的；
（四）抵押人解散、破产或被依法撤销的。

第二十五条 抵押财产不列入破产财产范围，但超过抵押贷款本息部分属于破产财产。

第二十六条 抵押权人处分抵押物，根据抵押物的性质可以采用兑现或委托拍卖机构拍卖等方式。法律、法规或合同另有规定的，按照有关规定处理。

第二十七条 抵押物拍卖成交前，有下列情况之一的，应当中止拍卖：
（一）人民法院受理第三人就拍卖物的所有权提起诉讼，并裁定停止拍卖的；
（二）抵押权人请求中止拍卖的。

第二十八条 根据本办法规定处分抵押物所得价款，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押物的有关费用；
（二）缴纳与抵押物有关的税款；
（三）偿还抵押人所欠贷款本息。
同一抵押物设定若干抵押权的，按照设定抵押权的先后顺序清偿抵押贷款本息。
处分抵押物的价款不足偿还抵押贷款本息的，抵押权人有权向抵押人另行追偿。
处分抵押物的价款偿还抵押贷款本息后有余额的，应当退还抵押人。

第二十九条 抵押人偿还贷款本息后，抵押权人应将所保管的抵押物及有关文件、凭证交还抵押人。

第六章 法律责任

第三十条 抵押人未按抵押贷款合同规定使用抵押贷款的，抵押权人可以提前收回贷款。

第三十一条 抵押权人未按抵押贷款合同规定向抵押人提供货款，应当支付贷款额万分之五以下的违约金；给抵押人造成经济损失的，应当负赔偿责任。

第三十二条 抵押人擅自将抵押物出卖、赠与或者以其他方式处分的，其行为无效；抵押权人有权提前收回抵押贷款，并可要求抵押人偿付抵押贷款额的万分之五以下的违约金。

第三十三条 抵押物在抵押期间被依法查封或者没收的，由承担责任的一方提供相应价值的抵押物或者按市价赔偿。

第三十四条 因抵押人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押，或者已经设定抵押权等情况所产生的法律后果，由抵押人承担责任。

第三十五条 由抵押人占有、保管的抵押物毁损，保险公司不予赔偿的，或者赔偿金额低于抵押贷款本息的，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物原状原值，或者提供相应价值的抵押物，或者收回抵押贷款。

第三十六条 由抵押权人保管的抵押物发生毁损、丢失，抵押权人应当赔偿抵押人遭受的经济损失。

第三十七条 抵押物继承人、受遗赠人拒绝偿还抵押贷款本息的，抵押权人可以向人民发院起诉。

第三十八条 抵押贷款当事人在履行合同过程中发生纠纷，不能协商解决的，可以向经济合同仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第七章 附则

第三十九条 外汇抵押人民币贷款依照《中国人民银行外汇抵押人民币贷款办法》办理。

第四十条 本办法具体执行中的问题由中国人民银行青岛市分行负责解释。

第四十一条 本办法自发布之日起施行。



1993年7月14日